గృహ రుణం (Home Loan) అనేది సులభమైన, అంచనా వేయదగిన విషయం అని చాలా మంది భావిస్తారు. ఒక నిర్దిష్ట మొత్తాన్ని రుణం తీసుకుని, ప్రతి నెలా తిరిగి చెల్లించి, చివరికి తమ కలల ఇంటి యజమాని కావచ్చునని అనుకుంటారు.
కానీ, ఈ రుణం ఒక ఉచ్చు (కణ్ణివెడి) అని చాలా మంది ఆర్థిక నిపుణులు, ఛార్టెడ్ అకౌంటెంట్లు (CAs) హెచ్చరిస్తున్నారు. ₹50 లక్షల రుణం దాదాపు రెండింతలు అవుతుందని; ఇది తప్పుడు నిర్ణయాల వల్ల కాదు, కానీ EMI వ్యవస్థల రూపకల్పన (Design) వల్ల జరుగుతుందని వారు హెచ్చరిస్తున్నారు.
ఒక సాధారణ అడుగు ద్వారా దీనిని సరిచేయవచ్చు, మీ EMIని మార్చవచ్చు అని ఆర్థిక నిపుణులు, CAలు సూచిస్తున్నారు. CA నితిన్ కౌశిక్ అనే వ్యక్తి X ప్లాట్‌ఫారమ్‌లో విడుదల చేసిన పోస్ట్‌లో, ఒక గృహ రుణం రుణగ్రహీతకు తెలియకుండానే ఆర్థిక భారంగా ఎలా మారుతుందో వివరించారు. 20 సంవత్సరాలకు 8 శాతం వడ్డీ రేటుతో తీసుకున్న ₹50 లక్షల రుణం కాగితంపై నిరపాయకరంగా (హామ్ లెస్) కనిపిస్తుంది. ₹41,800 EMI కట్టేవారికి ఇది నిర్వహించదగినదిగా (Manageable) అనిపిస్తుంది, పత్రాలు సూటిగా ఉంటాయి, ప్రక్రియ సులభం.
కానీ, ఈ సాఫీగా సాగే రుణం వెనుక ఒక కఠినమైన వాస్తవం దాగి ఉంది: మీరు ₹48 లక్షలు కేవలం వడ్డీ మాత్రమే చెల్లిస్తున్నారు, ఇది దాదాపు కొత్త ఇంటి ధరతో సమానం. మీ EMIs స్థిరంగా కనిపించినప్పటికీ, ఆ మొత్తంలో అధిక భాగం వడ్డీకి వెళుతుంది, ఇంటి యాజమాన్యాన్ని పొందడానికి కాదు.
ఇది ఎందుకు జరుగుతుంది? మొదట్లో మనం ఎక్కువగా వడ్డీనే కడతాము. ఆ తర్వాతే అసలు చెల్లిస్తాము. ప్రారంభంలో వడ్డీలోనే ఎక్కువ మొత్తం పోతుంది. అందువల్ల మనం మొదట్లో కట్టిన డబ్బులో చాలా భాగం వడ్డీకే వెళ్తుంది. ఇది బ్యాంకుకు ఎక్కువ లాభాన్నిస్తుంది.
రుణపు ఆటను ఎలా మార్చాలి?
రుణగ్రహీతలు ఈ లెక్కను తమకు అనుకూలంగా ఎలా మార్చుకోవచ్చు అని చూపించడానికి, CA నితిన్ కౌశిక్ ఒక ఉదాహరణను పంచుకున్నారు. ఒకే బ్యాంకులో, ఒకే రుణం తీసుకున్న ఇద్దరు వ్యక్తులను ఆయన పోల్చారు. ఒక రుణగ్రహీత చిన్న మొత్తంలో అసలును ముందస్తుగా చెల్లిస్తాడు (Pre-pay) అని అనుకుందాం. అంటే మొదటి మూడు సంవత్సరాలలో, అతను ప్రతి సంవత్సరం ఒక అదనపు EMI చెల్లిస్తాడు. నాల్గవ సంవత్సరంలో, అసలు మొత్తంలో ₹2.5 లక్షలు నేరుగా ముందస్తుగా చెల్లిస్తాడు.
ఐదవ మరియు పదవ సంవత్సరాల మధ్య, అతను సంవత్సరానికి రెండు నుండి మూడు అదనపు EMIs చెల్లిస్తాడు, మరియు బోనస్‌లు లేదా జీతాల పెంపుదల (Hikes) ఉపయోగించి వీలైనప్పుడల్లా అదనంగా ₹1 లక్ష కలుపుతాడు అని అనుకుందాం.
ఈ సాధారణ వ్యూహం రుణం యొక్క గమనాన్ని పూర్తిగా మారుస్తుంది అని ఆయన వివరించారు. ముందస్తు చెల్లింపు చేయకపోతే, రుణగ్రహీత 20 సంవత్సరాలకు ఇరుక్కుపోయి, ₹48 లక్షలు వడ్డీ మాత్రమే చెల్లిస్తారు. అంటే ₹50 లక్షల రుణానికి ఆయన ₹98 లక్షలు తిరిగి చెల్లించి ఉంటారు. కానీ, క్రమశిక్షణతో కూడిన ముందస్తు చెల్లింపుల ద్వారా, రుణాన్ని తిరిగి చెల్లించే కాలం దాదాపు 12.5 సంవత్సరాలకు తగ్గుతుంది మరియు వడ్డీ ₹35 లక్షలకు తగ్గుతుంది.
దీని ఫలితంగా ₹13 లక్షలు ఆదా అవుతుంది, మరియు ఏడున్నర సంవత్సరాల ముందే రుణ విముక్తి లభిస్తుంది. ఆలస్యంగా చెల్లించడం కంటే ప్రారంభంలో ముందస్తు చెల్లింపులు చేయడం ఎందుకు చాలా ముఖ్యమో అర్థం చేసుకోవడంలోనే రహస్యం ఉంది. మొదటి ఐదు సంవత్సరాలలో చెల్లించిన ప్రతి రూపాయి, భవిష్యత్తు వడ్డీలో మూడు నుండి నాలుగు రూపాయలు తగ్గిస్తుంది.
తిరిగి చెల్లింపు కాలాన్ని తగ్గించాలి
పదిహేనవ సంవత్సరంలో చెల్లించే అదే రూపాయి కేవలం నలభై పైసలు మాత్రమే ఆదా చేస్తుంది, ఎందుకంటే అప్పటికే అధిక వడ్డీ వసూలు చేయబడింది. అందుకే, రుణగ్రహీతలు బ్యాంకులో, ముందస్తుగా చెల్లించే డబ్బును EMIని తగ్గించడానికి బదులుగా, తిరిగి చెల్లింపు కాలాన్ని తగ్గించడానికి ఉపయోగించమని ఎల్లప్పుడూ కోరాలని ఆయన సలహా ఇస్తున్నారు.
అంటే, EMIని తగ్గించుకోవడానికి బదులుగా EMI కాలాన్ని తగ్గించుకుంటే చాలా లక్షలు ఆదా చేయవచ్చు. ఇది రుణం త్వరగా ముగియడానికి దారితీస్తుందని ఆయన చెప్పారు.