సాధారణంగా అద్దెదారులు ఆస్తులను అక్రమంగా ఆక్రమించి హక్కులు కోరడం మనం చూస్తుంటాం. దీనిపై భారత సుప్రీంకోర్టు ఒక ముఖ్యమైన తీర్పును వెలువరించింది. ఈ తీర్పు ప్రకారం ‘అడ్వర్స్ పొసెషన్’ (Adverse Possession – ప్రతికూల స్వాధీనం) అనే నిబంధన ద్వారా అద్దెదారు ఎప్పుడు యజమానిగా మారవచ్చో వివరించింది.
‘ప్రతికూల స్వాధీనం’ అంటే ఏమిటి?
లిమిటేషన్ యాక్ట్, 1963 ప్రకారం.. ఒక వ్యక్తి ఒక ప్రైవేట్ ఆస్తిని యజమాని ఎటువంటి అభ్యంతరం వ్యక్తం చేయకుండా, వరుసగా 12 ఏళ్ల పాటు తన స్వాధీనంలో ఉంచుకుంటే, ఆ వ్యక్తి ఆ ఆస్తిపై చట్టపరమైన హక్కులను కోరవచ్చు.
- నియమం: యజమాని ఈ 12 ఏళ్ల కాలంలో ఎప్పుడూ ఆ అద్దెదారుపై ఎటువంటి చట్టపరమైన ఫిర్యాదు చేయకూడదు లేదా ఖాళీ చేయమని నోటీసులు ఇవ్వకూడదు.
- మునుపటి తీర్పు vs తాజా తీర్పు: 2014లో సుప్రీంకోర్టు ఆక్రమణదారులు హక్కులు కోరలేరని చెప్పింది. కానీ, ముగ్గురు న్యాయమూర్తులతో కూడిన తాజా బెంచ్ తీర్పు ప్రకారం.. యజమాని అభ్యంతరం చెప్పకుండా 12 ఏళ్లు గడిస్తే, అద్దెదారు ఆస్తి హక్కును కోరవచ్చు. ఒకవేళ 12 ఏళ్ల తర్వాత బలవంతంగా బయటకు పంపితే, అద్దెదారు కోర్టును ఆశ్రయించవచ్చు.
కొత్త అద్దె చట్టాల్లో మార్పులు (New Rental Laws – 2025)
కేంద్ర ప్రభుత్వం అద్దె చట్టాలను మరింత సరళతరం చేస్తూ కొన్ని కీలక మార్పులు చేసింది. దీనివల్ల యజమాని మరియు అద్దెదారు ఇద్దరికీ రక్షణ లభిస్తుంది.
| మార్పులు | వివరాలు |
| లిఖితపూర్వక ఒప్పందం | ఇకపై అన్ని అద్దె ఒప్పందాలు తప్పనిసరిగా రాతపూర్వకంగా ఉండాలి. 11 నెలలు దాటిన ఒప్పందాలను రిజిస్టర్ చేయాలి. |
| అద్దె పెంపు | ఏటా అద్దె పెంపు 5% కంటే ఎక్కువ ఉండకూడదు. అద్దె పెంచే ముందు 3 నెలల ముందే నోటీసు ఇవ్వాలి. |
| సెక్యూరిటీ డిపాజిట్ | గరిష్టంగా రెండు నెలల అద్దెను మాత్రమే డిపాజిట్‌గా తీసుకోవాలి. (ఉదా: అద్దె ₹20,000 అయితే డిపాజిట్ ₹40,000 మించకూడదు). |
| పన్ను మార్పులు (ఏప్రిల్ 2025) | TDS మినహాయింపు పరిమితి ₹2.4 లక్షల నుండి ₹6 లక్షలకు పెరగనుంది. దీనివల్ల యజమానులకు ఊరట లభిస్తుంది. |
యజమానులు తీసుకోవాల్సిన జాగ్రత్తలు
అద్దెదారులు ఆస్తిపై హక్కు కోరకుండా ఉండాలంటే యజమానులు ఈ క్రింది పనులు తప్పక చేయాలి:
- 11 నెలల అగ్రిమెంట్: ప్రతి 11 నెలలకు ఒకసారి అద్దె ఒప్పందాన్ని (Rent Agreement) కొత్తగా రాయించుకోవాలి. దీనివల్ల ‘నిరంతర 12 ఏళ్ల స్వాధీనం’ అనే నిబంధనకు బ్రేక్ పడుతుంది.
- రసీదులు: అద్దెను బ్యాంకు ద్వారా లేదా రసీదుల ద్వారా మాత్రమే స్వీకరించండి. ఇది మీరు యజమాని అని నిరూపించడానికి ఆధారంగా ఉంటుంది.
- రిజిస్ట్రేషన్: స్థానిక అద్దె అథారిటీలో 60 రోజుల్లోపు మీ ఒప్పందాన్ని నమోదు చేయండి.
- ఆస్తి పన్ను: మున్సిపల్ పన్నులు మరియు ఇతర బిల్లులను యజమాని పేరు మీదనే కట్టండి.
12 ఏళ్లు ఉన్నంత మాత్రాన ఎవరూ నేరుగా యజమాని అయిపోరు. ఇది నిరూపించడం చాలా కష్టమైన ప్రక్రియ.
- ముఖ్య గమనిక: మీరు సరైన అద్దె ఒప్పందం (Rent Agreement) కలిగి ఉంటే, అద్దెదారు ఎన్ని ఏళ్లు ఉన్నా మీ ఇంటిని ఆక్రమించలేరు. ఎందుకంటే ‘అద్దె చెల్లించడం’ అనేది మీరు యజమాని అని, అతను కేవలం అద్దెదారు మాత్రమేనని అంగీకరించినట్లు లెక్క. కేవలం ఒప్పందం లేకుండా, అద్దె కట్టకుండా యజమాని పట్టించుకోకుండా వదిలేస్తేనే ప్రమాదం ఉంటుంది.