హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగం ప్రస్తుతం తీవ్రమైన ఇబ్బందుల్లో కూరుకుపోయింది. గత కొన్ని సంవత్సరాలుగా అడ్డూఅదుపూ లేకుండా పెరిగిన ధరలు, విపరీతమైన నిర్మాణాల వల్ల మార్కెట్ ఇప్పుడు క్రాష్ అయ్యే దిశగా అడుగులు వేస్తోంది. రాబోయే రోజుల్లో ఈ సీన్ ఎలా మారబోతుందో ఈ ఏడాది మన కళ్ళముందే స్పష్టంగా కనిపించనుంది.
ప్రమాదంలో 90% ప్రాజెక్టులు
పెద్ద పెద్ద బిల్డర్ల నుంచి మధ్యతరహా బిల్డర్ల వరకు దాదాపు 90% రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టులు తీవ్రమైన రిస్క్లో పడ్డాయి. ఇందులో కేవలం 10 నుంచి 15 శాతం ప్రాజెక్టులు మాత్రమే తమ వ్యూహాలను మార్చుకుని, బల్క్ సేల్స్ (మొత్తంగా అమ్మకాలు) జరిపి నష్టాల నుంచి ఎస్కేప్ అయ్యే అవకాశం ఉంది. కానీ మిగిలిన 80 నుండి 90% ప్రాజెక్టులు సంక్షోభంలో బలి కాబోతున్నాయనేది నిఖార్సయిన వాస్తవం.
ఇన్వెస్టర్లు, ఎన్ఆర్ఐలు అప్రమత్తంగా ఉండాలి
గత ఏడాది ధరలకు, ఈ ఏడాది ధరలకు పెద్దగా తేడా లేదని, మార్కెట్ స్థిరపడిందని (Stabilize అయిందని) భావించి ఇప్పుడు ఎవరైనా పెట్టుబడి పెడితే, అది వారి జీవితంలోనే అతిపెద్ద మరియు చివరి తప్పిదం కావచ్చు. ఎందుకంటే ఇక్కడి నుండి మార్కెట్ క్రాష్ అయితే, ధరలు దాదాపు తొమ్మిదేళ్ల క్రితం నాటి కనిష్ట స్థాయికి పడిపోయే ప్రమాదం ఉంది. హైదరాబాద్లో డిమాండ్ తగ్గలేదని, కేవలం ఫ్లాటిష్గా ఉందని రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలు కల్లిబొల్లి మాటలతో మోసం చేయడానికి ప్రయత్నిస్తున్నాయి. కానీ ప్రస్తుత పరిస్థితులు వాస్తవానికి చాలా దూరంగా ఉన్నాయి.
డిమాండ్ లేని హౌసింగ్… భారీగా మిగిలిపోయిన ఫ్లాట్లు
తెలంగాణలో కార్పొరేట్ వృద్ధి, సర్వీసెస్ వృద్ధి, ఇండస్ట్రియల్ వృద్ధి ఆశించిన స్థాయిలో లేనప్పుడు ఈ హౌసింగ్ డిమాండ్ ఎక్కడి నుండి వస్తుందనేది పెద్ద ప్రశ్న. ప్రస్తుతం హైదరాబాద్ అంతటా దాదాపు 3.5 నుండి 5 లక్షల ఫ్లాట్లు ఖాళీగా ఉన్నాయి. బల్క్ సేల్స్ వల్ల కొన్ని నెలలు ఈ గణాంకాలు స్థిరంగా కనిపించినా, రాబోయే రోజుల్లో ఖాళీ ఫ్లాట్ల సంఖ్య మరింత పెరగనుంది.
ప్రస్తుతం పశ్చిమ హైదరాబాద్ (West Hyderabad) లో డబుల్ బెడ్రూమ్ ఫ్లాట్లు బల్క్లో 32 లక్షలకు, త్రిపుల్ బెడ్రూమ్ ఫ్లాట్లు 38 లక్షలకు అమ్ముడవుతున్నట్లు సమాచారం ఉంది. ఇలాంటి స్థితిలో రీటైల్ ఇన్వెస్టర్లు లేదా ఎన్ఆర్ఐలు కోటి లేదా కోటిన్నర రూపాయలు పెట్టి ఫ్లాట్లు కొంటే తీవ్రంగా నష్టపోతారు. ఆ కోటిన్నర విలువైన ఫ్లాట్ల ధరలు భవిష్యత్తులో 70 లక్షలకు పడిపోయే అవకాశం ఉంది.
వెస్ట్ హైదరాబాద్ నుండి సెంట్రల్ హైదరాబాద్కు మారిన బిల్డర్ల వ్యూహం
వెస్ట్ హైదరాబాద్లో వృద్ధి నిలిచిపోయింది (Stunted Growth). అక్కడ పేరుకుపోయిన లక్షలాది ఫ్లాట్లను అమ్మకుండా మార్కెట్ ముందుకు వెళ్లలేదనే స్పష్టత బిల్డర్లకు వచ్చేసింది. అందుకే ఇప్పుడు బిల్డర్లు సెంట్రల్ హైదరాబాద్ వైపు, అలాగే నార్త్-ఈస్ట్, సౌత్-ఈస్ట్ హైదరాబాద్ వైపు చూస్తున్నారు. అక్కడ చౌకగా దొరికే ల్యాండ్ పార్సెల్స్ పట్టుకుని, వెస్ట్ హైదరాబాద్ ధరల కంటే 20% డిస్కౌంట్ ఇస్తామని ఆశ చూపి హైరైజ్ బిల్డింగులు కట్టడానికి ప్లాన్ చేస్తున్నారు.
అయితే ఇక్కడ ఇన్వెస్టర్లు ఒక ముఖ్యమైన విషయాన్ని గమనించాలి. బిల్డర్లు ప్రాజెక్టులు చేపడుతున్న ఉప్పల్, ఆజామాబాద్, నాచారం, కాటేదాన్, రాజేంద్రనగర్, పటాన్చెరు వంటి ప్రాంతాలు ప్యూర్ ఇండస్ట్రియల్ జోన్స్ లేదా గతంలో మూతపడిన పరిశ్రమల స్థలాలు. ఈ ఏరియాల్లో ఎయిర్, వాటర్, సాయిల్ పొల్యూషన్ (కాలుష్యం) చాలా ఎక్కువగా ఉంటుంది. రాత్రి వేళల్లో శ్వాస తీసుకోవడం కూడా ఇబ్బందికరంగా మారే ఇలాంటి మోస్ట్ పొల్యూటెడ్ జోన్లలో కేవలం చీప్ ల్యాండ్స్ దొరుకుతున్నాయని బిల్డర్లు 20 అంతస్తుల బిల్డింగులు కడుతున్నారు. కమర్షియల్ జోన్ అని చెప్పి ఇండస్ట్రియల్ ఏరియాల్లో కడుతున్న ఈ ప్రాజెక్టుల పట్ల ప్రజలు అలర్ట్గా ఉండాలి. జీడిమెట్ల, బిహెచ్ఎల్, సనత్ నగర్ పరిసరాల్లో కడుతున్న ఇలాంటి ప్రాజెక్టులలో ఇన్వెస్ట్ చేయడం అత్యంత ప్రమాదకరం.
ఫ్యూచర్ సిటీ / ఫోర్త్ సిటీ – క్షేత్రస్థాయి వాస్తవాలు
ప్రభుత్వం ఎంతో ప్రతిష్టాత్మకంగా చెప్తున్న ఫ్యూచర్ సిటీ లేదా ఫోర్త్ సిటీ ప్రాజెక్ట్ అనుకున్నంత వేగంగా వచ్చే పరిస్థితి లేదు. భవిష్యత్తు సిటీకి గేట్వేగా భావిస్తున్న యాచారంలో రైతులు పెద్ద ఎత్తున ఆందోళనలు చేస్తున్నారు. తమ పట్టా భూములను ప్రభుత్వానికి ఇవ్వబోమని ప్రెస్ క్లబ్ వేదికగా స్పష్టం చేశారు. మార్కెట్లో ఎకరం భూమి 3 నుండి 6 కోట్లు పలుకుతుంటే, ప్రభుత్వం కేవలం 16 లక్షలు ఇస్తామనడంపై రైతులు మండిపడుతున్నారు. అసైన్డ్ ల్యాండ్స్ అయితే 3 నుండి 4 లక్షలకే గుంజేసుకుంటున్నారు.
గడిచిన రెండున్నరేళ్లలో అక్కడ ఒక స్కిల్ యూనివర్సిటీ, ఎఫ్సిడిఏ భవనం, ఒక కమిషనరేట్, రోడ్డు మినహా ఎలాంటి ప్రాసెస్ జరగలేదు. కోట్లాది రూపాయలు ఖర్చు పెట్టి గ్లోబల్ సమిట్ నిర్వహించినా ఆశించిన ఫలితం రాలేదు. ఇప్పుడు బుల్లెట్ ట్రైన్ ప్రాజెక్ట్ తెచ్చి, రోజుకు ఐదారు ట్రైన్లు తిరిగేలా ప్లాన్ చేసి, దానికి అంతర్జాతీయ విమానాశ్రయ స్థాయి ప్రచారం కల్పించి చుట్టుపక్కల ప్రైవేట్ వెంచర్లను అమ్మడానికి ప్రభుత్వం ప్రయత్నిస్తోంది. ఆన్ రికార్డ్ ప్రకారం ఇదంతా ఫార్మాసిటీనే. ఫార్మాసిటీ రద్దు కాలేదని ప్రూవ్ చేయడానికి కొన్ని కంపెనీలకు 50 ఎకరాల చొప్పున భూమి కేటాయించారు కానీ, రెండేళ్లు దాటుతున్నా అక్కడ భూమి పూజ కూడా జరగలేదు. కాబట్టి ఫ్యూచర్ సిటీ పూర్తిగా డెవలప్ కావడానికి కనీసం 20 నుండి 25 ఏళ్ల సమయం పడుతుంది.
కొండపోచమ్మ, కీసర ల్యాండ్స్ – 75% పడిపోయిన వాల్యూ
ఒకప్పుడు కేవలం పొలిటికల్ లాజిక్తో, లీడర్ల ఫార్మ్హౌస్లు ఉన్నాయనే కారణంతో కొండపోచమ్మ, కీసర వంటి నార్త్-వెస్ట్ ఏరియాల్లో ఎకరం కోటి రూపాయల వరకు పలికింది. కానీ ఇప్పుడు అక్కడ 20 నుండి 25 లక్షలు పెట్టినా కొనే నాథుడు లేడు. అంటే దాదాపు 75% వాల్యూ గాల్లో కలిసిపోయింది. మార్కెట్లో ఉన్న ఫ్రాత్ (బుడగ) అంతా ఎగిరిపోయింది.
ఏపీ ఇండస్ట్రియలైజేషన్ ప్రభావం
మరోవైపు పొరుగు రాష్ట్రమైన ఆంధ్రప్రదేశ్ వేగంగా మ్యానుఫ్యాక్చరింగ్ ఇండస్ట్రీస్ వైపు అడుగులు వేస్తోంది. డేటా సెంటర్లు, మెటా డేటా సెంటర్ల వల్ల రాష్ట్రానికి పెద్దగా ఉద్యోగాలు రావు అనే విషయాన్ని గ్రహించి, అక్కడ ఇండస్ట్రియల్ గ్రోత్ కారిడార్స్ డెవలప్ చేస్తున్నారు. ఇది తెలంగాణకు ఒక హెచ్చరిక లాంటిది. తెలంగాణ ప్రభుత్వం మేల్కొని ఇండస్ట్రియల్ గ్రోత్ వైపు దృష్టి పెట్టకపోతే రాబోయే రోజుల్లో ఏపీ నెక్స్ట్ ఇండస్ట్రియల్ హబ్గా మారుతుంది.
చివరగా… ఇన్వెస్టర్లకు సలహా
తెలంగాణ ప్రభుత్వం ప్రస్తుతం ఆర్థికంగా నిధుల కొరతను ఎదుర్కొంటోంది. డెవలప్మెంట్ వర్క్స్ కోసం నిధులు కేటాయించలేని పరిస్థితి ఉంది. అంతా డిజిటల్ స్క్రీన్స్ మీద, మాటల్లోనే కనిపిస్తోంది కానీ చేతల్లో డెవలప్మెంట్ లేదు.
రాబోయే ఆరు నెలల్లో రియల్ ఎస్టేట్ ధరలలో భారీ తగ్గుదల (Slash) చూడబోతున్నాం. గత 4-5 ఏళ్లుగా సాగుతున్న ప్రాజెక్టులు ఇప్పుడు కంప్లీషన్ స్టేజ్ కి వచ్చినా వాటిలో ఆక్యూపెన్సీ కేవలం 10% నుండి 15% మాత్రమే ఉంది. టాప్ 10 బిల్డర్లలో కనీసం ముగ్గురు పెద్ద బిల్డర్లు చేతులెత్తేసే (డిఫాల్ట్ అయ్యే) అత్యంత ప్రమాదకర స్థితిలో ఉన్నారు. అందువల్ల ప్రీ-లాంచ్లలో లేదా కొత్త ప్రాజెక్టులలో డబ్బులు పెట్టి ఇరుక్కోవద్దు. ప్రస్తుతానికి ఇన్వెస్ట్మెంట్స్ పూర్తిగా ఆపేసి, కనీసం మూడేళ్ల పాటు “వెయిట్ అండ్ వాచ్” మోడ్లో ఉండటమే సురక్షితమైన మార్గం.